El reporte de Camacol con las cifras del 2023, sólo reconfirman lo ya conocido por todos del desaceleramiento del sector tradicional (llevamos más de 18 meses en esa dirección) de las ventas de vivienda, tendencia que considero no va a cambiar en el corto plazo es decir en 2024, de otro lado este artículo del día de ayer con una opinión de porque será más barato comprar vivienda que pagar arriendo me parece una buena oportunidad para abrir una discusión entre la visión tradicional de un modelo EXITOSO de construir para vender vs una visión no tradicional sobre el modelo de construir para arrendar.
Veamos los puntos de vista de este interesante artículo:
Bajo el escenario de la Inflación y tasas de interés del Banco de la República – Colombia con tendencia a la baja, mi único comentario es que la inflación por ahora está lejos de estar controlada y de la meta objetivo del Banco Central, con lo cual tendremos que seguir viendo el comportamiento de este indicador durante todo el 2024, a la luz del índice de desempleo, calificación riesgo país, ejecución de presupuesto (el gobierno sí está viviendo sabroso, con aumento récord de tributación y gasto a manos llenas de first lady, burocracia con nuevos ministerios, embajadas, consulados, programas de subsidios para los pillos, etc. pero gran parte del gasto aún está en el papel y veremos la capacidad de ejecución) de todas maneras presentar un presupuesto en donde al final aumentamos el déficit fiscal en un periodo de recesión económica 🤌🙄pero regresemos al artículo, con la finalidad de abrir la discusión de los 3 puntos que me parecieron más interesantes NO de hacer afirmaciones absolutas de quien tiene la verdad verdadera.
- ¿Qué tanto pueden caer las tasas de interés en los préstamos para comprar vivienda? – Hoy están prestando los bancos a 30 años, cosa que no hacían antes porque se prestaban a 12 o 15 años, entonces cuando un banco hoy en día está prestando a ese periodo, hace que la cuota quede muy competitiva, por debajo de un arriendo. Si y No, porque otro punto de vista es pensar en cuántas personas aún están interesadas a encadenarse a una vivienda durante 30 años !! es decir esa visión de tener una casa en donde prácticamente se pasaba toda la vida, algo ha cambiado, la gente ahora no tiene las mismas restricciones de información, la capacidad de estudio formal e informal va en aumento, los jóvenes quieren salir al mundo, no quieren enterrar sus recursos económicos en ladrillos, tener una familia con 2 y 3 hijos, etc. por eso el comportamiento de nuestros abuelos o padres de tener una vivienda propia para al final dejársela a los hijos también puede variar cuando vemos que las familias modernas o tienen hijos de 4 patas 🐕 o le apuntan a un solo hijo de los tradicionales. Además, en 30 años muchos cambios pueden ocurrir, tan solo piensen como estaba el mercado, la tecnología, la política, etc hace 30 años en 1994
- ¿Cuál será la caída de la tasas? Yo creo que el Banco de la República al final del año fijará la tasa alrededor de 10% o 9,8%, lo cual va a ser que obviamente haya unos tipos muy competitivas en el mercado. En este punto estoy de acuerdo podemos estar al cierre del año sobre el 10,5% todo dependerá si seguimos el ritmo de recorte de 25 puntos básicos mensuales o en algún mes se para el recorte, para seguir enfriando la economía.
- En cifras ¿cuánto o cómo sería esa recuperación del sector de la construcción? Yo creo que este año que viene va a ser mejor que 2023 y esperamos que cierren cifras sobre las 150.000 unidades. Esperar que el 2024 sea mejor que 2023 cuando el 2023 fue uno de los peores años para el sector de la construcción en el negocio tradicional de las últimas décadas, es lo esperado aquí tendremos que tener cuidado con las comparaciones de cifras año a año, eso me recuerda cuando se mostraban las cifras positivas post pandemia … el verdadero análisis era hacerlo con data de años antes de pandemia.
El modelo de negocio de la #viviendaenrenta no se debe ver como un enemigo del negocio tradicional sino como un #Komplemento al negocio tradicional de construir para vender, sin embargo, me sigo encontrando cada día con constructores tradicionales y exitosos con la visión de acercarse al modelo con la perspectiva de:
- Cambiar la modalidad de ventas, no tener sala de ventas y equipo comercial para la comercialización uno a uno y estructurar el negocio para la venta a un solo comprador (Fondo de Capital Privado, Family Office, etc.) pero sin modificar aspectos como los honorarios de diseño, estructuración, construcción, etc …. Así el modelo financiero no funciona, y dichos fondos no le van a caminar a esas iniciativas.
- Mantener la modalidad de ventas de unidad por unidad y tener un pull de inversionistas (no compradores) más amplio lo cual puede funcionar si se estructura el modelo con reglas claras en donde el inversionista entregará la operación y comercialización a un operador profesional Komplemento Real Estate pero …. no se quieren quedar como inversionistas …. Así el modelo no es tan atractivo para los fondos, lo que prefieren es que el constructor se quede con un porcentaje del proyecto (entre el 5% a 10% por ejemplo), que el operador se involucre y también sea inversionista (del 0,1% al 1% por ejemplo) así todos tenemos la piel en juego y todos trabajando por sacar el mejor producto y operarlo lo más eficientemente posible, eso es tener un negocio win to win.
Una reflexión final, Blockbuster era el rey de un modelo de negocio, era el más exitoso del mercado, en su momento le ofrecieron Netflix a un costo de inversión más que atractivo y lo desestimó …. todas sabemos el final de esta historia y este ejemplo lo tenemos en varias industrias.
Con lo cual invitó a los constructores a repensar el negocio, salir de su zona de confort, y guardadas las proporciones considerar a los operadores profesionales de la #viviendaenrenta como posibles aliados o socios de negocios, en Komplemento Real Estate estamos abiertos a explorar oportunidades conjuntas.
